المعيار الدولي للتقرير المالي الخاص بعقود الإيجار (IFRS 16) هو المعيار الذي يحدد كيف تُثبت عقود الإيجار في القوائم المالية. وأهم ما غيّره يخص المستأجر: أصبحت معظم عقود الإيجار تظهر في قائمة المركز المالي في صورة أصل حق استخدام والتزام إيجار، بدل أن تظهر مصروف إيجار فقط. ويجوز الاستمرار في معاملة العقود التي مدتها 12 شهرًا أو أقل وعقود الأصول منخفضة القيمة كمصروف إذا اختارت المنشأة ذلك. أما محاسبة المؤجر فبقيت قريبة مما كانت عليه. وفي المملكة تطبق الشركات التي تعد قوائمها وفق المعايير الدولية الكاملة هذا المعيار كما اعتمدته الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين.
ما هو المعيار ومتى ينطبق
أصدر المعيار مجلس معايير المحاسبة الدولية، وحل محل معيار الإيجار السابق الذي كان يقسم عقود المستأجر إلى إيجار تمويلي يظهر في قائمة المركز المالي وإيجار تشغيلي لا يظهر فيها. ولأن أغلب عقود إيجار المكاتب والمحلات والمستودعات والسيارات كانت تشغيلية، بقيت التزامات كبيرة خارج القوائم.
وينطبق المعيار على كل عقد هو عقد إيجار أو يحتوي على عقد إيجار، أي يمنح العميل حق السيطرة على استخدام أصل محدد لمدة من الزمن مقابل عوض. وتعني السيطرة أن يحصل العميل على جميع المنافع الاقتصادية من استخدام الأصل بشكل جوهري، وأن يوجّه طريقة استخدامه والغرض منه. وإذا كان للمورد حق جوهري في الاستبدال طوال مدة الاستخدام، بقدرة عملية ومنفعة اقتصادية، فلا يوجد عقد إيجار، ولهذا تحتوي بعض عقود الخدمات على إيجار ولا يحتوي بعضها الآخر عليه.
أما تاريخ السريان فالمعيار مطبق منذ سنوات، وكل شركة تعد قوائمها وفق المعايير الدولية اليوم ملزمة به، ويحدد نص المعيار نفسه التاريخ الدقيق وخيارات التحول.
ما الذي تغير على المستأجر
في تاريخ بدء العقد، حين يصبح الأصل متاحًا للاستخدام، يُثبت المستأجر:
- التزام الإيجار بالقيمة الحالية لدفعات الإيجار غير المدفوعة: الدفعات الثابتة مطروحًا منها الحوافز، والدفعات المتغيرة المرتبطة بمؤشر أو معدل، والمبالغ المتوقعة بموجب ضمانات القيمة المتبقية، وسعر خيار الشراء إذا كان المستأجر متأكدًا بدرجة معقولة من ممارسته، وغرامات الإنهاء إذا كانت مدة العقد تفترض الإنهاء.
- أصل حق الاستخدام بمبلغ الالتزام، مضافًا إليه الدفعات المسددة في تاريخ البدء أو قبله مطروحًا منها الحوافز المستلمة، والتكاليف المباشرة الأولية، وتكاليف إعادة الأصل إلى حالته المقدرة إذا اشترطها العقد.
بعد ذلك يُستهلك الأصل، عادةً بطريقة القسط الثابت على مدة العقد أو عمره الإنتاجي أيهما أقصر، بينما يتحمل الالتزام فائدة وينخفض مع كل دفعة. فيحل محل سطر الإيجار الواحد سطرا الاستهلاك والفائدة، ولأن الفائدة أعلى حين يكون الالتزام كبيرًا، يرتفع إجمالي المصروف في بداية العقد وينخفض لاحقًا حتى لو كان الإيجار ثابتًا.
وتشمل مدة العقد فترات التمديد التي يتأكد المستأجر بدرجة معقولة من استخدامها، والفترات التالية لخيار إنهاء يتأكد بدرجة معقولة من عدم ممارسته، فتقديرات التجديد تحرك الأرقام. أما الدفعات المتغيرة غير المرتبطة بمؤشر أو معدل، كالإيجار المحسوب بنسبة من المبيعات، فلا تدخل في الالتزام وتُثبت مصروفًا عند حدوثها.
إعفاء العقود قصيرة الأجل والأصول منخفضة القيمة
- العقود قصيرة الأجل: العقد الذي مدته 12 شهرًا أو أقل في تاريخ البدء، ولا يتضمن خيار شراء، يجوز إثباته مصروفًا بطريقة القسط الثابت أو بأساس منتظم آخر، ويكون الاختيار حسب فئة الأصل.
- الأصول منخفضة القيمة: عقود الأصول التي تكون قيمتها منخفضة وهي جديدة، كأجهزة الحاسب المحمول والهواتف وقطع الأثاث المكتبي الصغيرة، يجوز إثباتها مصروفًا أيضًا، لكل عقد على حدة. والاختبار ينظر إلى الأصل لا إلى حجم الشركة، ولا تدخل فيه السيارات ولا العقارات.
ولا يحدد نص المعيار مبلغًا للقيمة المنخفضة، فتضع الشركة حدًا داخليًا وتطبقه باتساق. والعقود قصيرة الأجل التي تتجدد مرة بعد مرة تستحق نظرة أدق، لأن مدتها الحقيقية قد تكون أطول مما يظهر في العقد.
محاسبة المؤجر
ما زال المؤجر يصنف كل عقد إلى إيجار تمويلي، ينقل بشكل جوهري جميع مخاطر ومنافع الملكية، أو إيجار تشغيلي لا ينقلها. ففي الإيجار التمويلي يلغي المؤجر إثبات الأصل ويثبت مبلغًا مستحقًا يساوي صافي استثماره في العقد، ثم يثبت دخل التمويل على مدة العقد. وفي الإيجار التشغيلي يبقي الأصل في دفاتره ويستهلكه ويثبت دخل الإيجار، عادةً بطريقة القسط الثابت. وأصبحت الإفصاحات أكثر تفصيلًا، ويُصنف الإيجار من الباطن بالرجوع إلى أصل حق الاستخدام لا إلى الأصل نفسه.
القيود المحاسبية بلغة بسيطة
دون أرقام، تسير قيود المستأجر على هذا النمط:
- في تاريخ البدء: من حساب أصل حق الاستخدام إلى حساب التزام الإيجار، وتُضاف إلى الأصل الدفعات المسددة ذلك اليوم والتكاليف المباشرة الأولية ومخصص إعادة الأصل إلى حالته، مقابل النقدية أو المخصص.
- الفائدة في كل فترة: من حساب مصروف الفائدة إلى حساب التزام الإيجار، بمعدل الخصم المحدد في تاريخ البدء.
- عند كل دفعة: من حساب التزام الإيجار إلى حساب النقدية أو البنك.
- الاستهلاك في كل فترة: من حساب مصروف الاستهلاك إلى حساب مجمع استهلاك أصل حق الاستخدام.
- عند تغير المدة أو الدفعات أو المؤشر: يُعاد قياس الالتزام ويُعدل الأصل بالمبلغ نفسه، فإذا بلغ الأصل الصفر ذهب أي تخفيض إضافي إلى الربح أو الخسارة.
أما العقود المعفاة فقيدها كما كان: من حساب مصروف الإيجار إلى حساب النقدية أو الدائنين.
الأثر على الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والنسب المالية
- ترتفع الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA)، لأن الإيجار الذي كان يُخصم قبلها صار استهلاكًا وفائدة يُخصمان بعدها.
- يرتفع الربح التشغيلي قليلًا في العادة، لأن الاستهلاك وحده يبقى في المصروفات التشغيلية.
- ترتفع المطلوبات ونسبة المديونية، لأن التزام الإيجار يُحسب دَينًا في كثير من تعريفات النسب، وقد ينخفض العائد على الأصول مع ارتفاعها.
- ترتفع التدفقات النقدية التشغيلية وتنخفض التمويلية، لأن الجزء الأصلي من الدفعات يُعرض في الأنشطة التمويلية، أما الفائدة فتتبع سياسة الشركة في عرض الفوائد المدفوعة. والنقد الخارج لا يتغير.
- نسبة تغطية الفوائد قد تتحرك في أي اتجاه، لأن الأرباح والفائدة تتغيران معًا.
راجع تعهدات القروض؛ فالنسب المبنية على المديونية أو على تلك الأرباح قد تتغير دون أن يتغير النشاط، فاقرأ كيف تعامل اتفاقية التمويل عقود الإيجار قبل مناقشة النتائج مع البنك.
تطبيق المعيار في المملكة
تطبق الشركات السعودية التي تعد قوائمها وفق المعايير الدولية الكاملة، ومنها الشركات المدرجة، المعيار الدولي للتقرير المالي الخاص بعقود الإيجار في إطار المعايير الدولية المعتمدة في المملكة من الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين، ويوصف هذا الإطار عادةً بأنه المعايير الدولية للتقرير المالي المعتمدة في المملكة العربية السعودية والمعايير والإصدارات الأخرى المعتمدة من الهيئة. وقد يضيف الاعتماد متطلبات أو إفصاحات، فاقرأ النسخة المعتمدة. أما المنشآت المسموح لها بتطبيق المعيار الدولي للتقرير المالي للمنشآت الصغيرة والمتوسطة كما اعتمدته الهيئة فتتبع القسم الخاص بعقود الإيجار فيه، وهو يختلف عن هذا المعيار، فتأكد من إطارك أولًا.
ولعقود الإيجار المحلية سمات تحتاج إلى عناية: الإيجار المدفوع مقدمًا لسنة أو أكثر، وبنود التجديد المستخدمة عادةً، وعقود إيجار الأراضي للمشاريع الصناعية والتجارية، وسكن الموظفين، وأساطيل السيارات. أما المعاملة الزكوية والضريبية لعقود الإيجار فتتبع قواعد هيئة الزكاة والضريبة والجمارك لا هذا المعيار، فراجعها على حدة.
خطوات عملية لتطبيق المعيار
- إعداد سجل لعقود الإيجار يشمل المكاتب والمحلات والمستودعات والأراضي والسيارات والمعدات والسكن، وعقود الخدمات التي قد تحتوي على إيجار، مع التواريخ والخيارات والدفعات والزيادات والحوافز والتزامات إعادة الأصل.
- مراجعة كل عقد: تأكد أنه يحتوي على إيجار، وافصل المكونات غير الإيجارية كالصيانة أو اختر عدم الفصل، وقدّر مدة العقد.
- تحديد معدلات الخصم: المعدل الضمني في العقد إذا أمكن تحديده بسهولة، وإلا فمعدل الاقتراض الإضافي لمدة وضمان وقيمة أصل مماثلة، مع توثيق طريقة الوصول إليه.
- كتابة سياسة الإعفاءات وتطبيقها باتساق.
- الاحتساب والترحيل بنموذج جداول بيانات أو برنامج مخصص.
- متابعة التغييرات: التجديد ومراجعات الإيجار والخروج المبكر وتغير المؤشرات تتطلب إعادة القياس.
- إعداد الإفصاحات، ومنها تحليل استحقاق التزامات الإيجار وإجمالي التدفق النقدي الخارج لعقود الإيجار.
ومن الأخطاء الشائعة: إغفال عقود إيجار مخفية داخل عقود خدمات، وتجاهل خيارات تجديد تستخدمها الشركة دائمًا، واستخدام معدل خصم واحد لعقود مختلفة جدًا، ونسيان التزامات إعادة الأصل إلى حالته.
أسئلة شائعة
أين أجد نص المعيار أو نسخة منه بصيغة ملف؟
تنشر مؤسسة المعايير الدولية للتقرير المالي المعيار عبر موقعها، وتنشر الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين المعايير المعتمدة في المملكة. استخدم النسخ الرسمية، لأن التعديلات تُضاف مع الوقت.
ما التعديلات التي أُدخلت على المعيار؟
عدّله مجلس معايير المحاسبة الدولية أكثر من مرة، ومن ذلك تيسير على المستأجرين في امتيازات الإيجار الممنوحة خلال الجائحة، وتوضيح كيفية قياس البائع المستأجر لالتزام الإيجار في عمليات البيع وإعادة الاستئجار. راجع أحدث نسخة موحدة واعتماد الهيئة.
هل المعيار جزء من مناهج ACCA؟
عقود الإيجار وفق هذا المعيار موضوع متكرر في اختبارات المحاسبة المهنية، ومنها مواد التقرير المالي في ACCA. تدرّب على القياس الأولي وجدول الفائدة والدفعات والإعفاءات.
هل يغير المعيار النقد الذي تدفعه الشركة؟
لا، فالإيجار المدفوع لا يتغير، وإنما يتغير عرضه في القوائم والنسب المبنية عليها.
وإذا احتجت إلى مساعدة في إعداد سجل عقود الإيجار أو مراجعة أول احتساباتك وفق المعيار، يمكن لفريق المحاسبة في انوفانت العمل على عقودك معك.
اقرأ أيضاً: مبادئ المحاسبة: شرح مبسط لأصحاب الأعمال والمحاسبين الجدد
احجز استشارة مجانية مع أحد مستشاري انوفانت.
